La morosidad es uno de los problemas más frecuentes en la administración de consorcios. Cuando un propietario deja de pagar las expensas, el resto del edificio termina subsidiando los gastos comunes. La clave está en actuar con un protocolo claro, documentado y progresivo.
Por qué es importante un protocolo ordenado
Un consorcio con morosidad elevada pierde capacidad de mantenimiento, acumula deuda con proveedores y genera tensiones entre vecinos. Un buen administrador no espera a que la deuda crezca: implementa un sistema de seguimiento desde el primer vencimiento incumplido.
Etapas del protocolo de cobranza
1. Recordatorio amistoso (día 1 a 10)
Email o WhatsApp recordando el vencimiento. Muchas omisiones son simplemente descuidos, no morosidad intencional.
2. Intimación formal (día 10 a 30)
Carta documento o notificación fehaciente con detalle de la deuda, intereses y plazo para regularizar. Queda registro legal del aviso.
3. Plan de pago (cuando corresponde)
Si el consorcista tiene dificultades temporales, un plan de cuotas puede ser más efectivo que ir directo a la vía judicial.
4. Derivación al estudio jurídico
En casos persistentes, con autorización del consorcio, se inicia la acción de cobro conforme a la Ley 941 y el reglamento de copropiedad.
Importante: Toda gestión de cobranza debe estar autorizada por el consorcio y documentada. El administrador actúa en representación del consorcio, no por cuenta propia.
Errores que conviene evitar
- Esperar meses antes de intimar al deudor
- No documentar las comunicaciones enviadas
- Aplicar criterios distintos según el consorcista
- Iniciar acciones legales sin agotar las instancias previas
En Baldomer aplicamos este protocolo de forma sistemática y reportamos el estado de morosidad al consejo en cada rendición mensual.